賃貸物件を借りる際に必ず結ぶ「賃貸借契約」。
言葉は聞いたことがあっても、「具体的にどんな内容なの？」「どんな種類があるの？」と疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
賃貸借契約は、借主（入居者）と貸主（大家・不動産会社）の間で取り交わされる、住まいに関する重要な取り決めです。契約内容を正しく理解していないと、思わぬトラブルにつながる可能性もあります。

この記事では、賃貸借契約の基本的な仕組みや種類、契約の流れ、必要書類までを初心者にもわかりやすく解説します。
これから賃貸物件を借りようとしている方や、契約内容を見直したい方は、ぜひ最後までご覧ください。

賃貸借契約とは？

賃貸借契約とは、物件の「貸主」が物件の使用を「借主」に認め、借主がその対価（家賃など）を支払うという契約です。主に住宅や店舗、駐車場などの不動産で締結されることが一般的ですが、法律上はモノの貸し借りにも適用される契約形態です。

賃貸借契約の定義と法律的な位置づけ

賃貸借契約は、民法第601条に定められている契約形態です。
条文では、「賃貸人は、賃借人に対して物を使用および収益させることを約し、賃借人はその対価として賃料を支払うことを約する」と定義されています。
つまり、「使わせてあげる代わりに、お金をもらう」という、シンプルながら非常に重要な契約なのです。

また、建物や土地などの不動産を対象とする場合は、「借地借家法」という法律も適用され、借主の権利が保護されるようになっています。

賃貸借契約と使用貸借契約の違い

賃貸借契約とよく混同されがちなものに「使用貸借契約（しようたいしゃくけいやく）」があります。
これは、対価（賃料）を受け取らずに無償で物を貸す契約のことを指します。たとえば、親が子どもに空き家を無料で貸すような場合が該当します。

賃貸借契約：有償で貸す契約（家賃あり）
使用貸借契約：無償で貸す契約（家賃なし）

契約の内容や法的効力が異なるため、目的に応じて契約形態を正しく選ぶ必要があります。

建物賃貸借契約と土地賃貸借契約の違い

賃貸借契約には「建物賃貸借契約」と「土地賃貸借契約」があります。
それぞれ適用される法律や契約条件に違いがあるため、しっかり区別することが大切です。

• 建物賃貸借契約：アパートやマンションなどの建物を借りる契約。借地借家法が適用され、借主の権利が比較的強く保護されます。
• 土地賃貸借契約：土地を借りる契約。建物の建築を伴う場合には「借地権」として扱われ、契約期間や更新条件が異なります。

このように、対象物によって契約の扱いが変わる点にも注意が必要です。

賃貸借契約の主な種類

賃貸借契約にはいくつかの種類があり、契約の形態によって契約期間や更新の扱い、解約時の条件などが異なります。
ここでは、一般的によく使われる契約の種類をわかりやすく解説します。

普通借家契約（一般契約）

最も一般的な契約形態が「普通借家契約」です。賃貸住宅の多くはこの契約形式で結ばれています。
契約期間は通常2年で、契約満了後は更新が前提となります。

• 契約期間終了後も自動更新が可能
• 貸主が正当な理由なしに契約を終了することは難しい
• 借主の居住権が強く保護される

そのため、長期的に住む予定がある場合には、普通借家契約が適しています。

定期借家契約

「定期借家契約」は、あらかじめ契約期間を決めておき、期間が終了すると自動的に契約が終了する契約形態です。更新はなく、再契約が必要になります。

• 契約期間満了で確実に契約が終了
• 再契約には双方の合意が必要
• 契約時に“定期借家契約である旨”を書面で説明する必要あり

転勤などで一定期間だけ借りたい場合や、貸主が将来的に物件を使用する予定がある場合などに選ばれることが多い契約です。

サブリース契約（転貸契約）

サブリース契約とは、不動産会社などがオーナーから物件を一括で借り上げ、その物件を入居者に再度貸し出す契約です。
この場合、入居者と契約を交わすのはオーナーではなく不動産会社（サブリース業者）になります。

• 借主にとっては契約先がオーナーではなく不動産会社になる
• 家賃や更新条件が通常の賃貸と異なることがある
• トラブル時の対応窓口もサブリース会社

便利な反面、契約条件の内容を十分に確認しておかないとトラブルに発展するケースもあるため注意が必要です。

賃貸借契約の流れ（契約までのステップ）

実際に賃貸物件を借りる際には、どのような手順で契約が進んでいくのでしょうか。
ここでは、一般的な賃貸借契約までの流れをステップごとに解説します。

ステップ① 希望条件の整理・物件探し

まずは自分の希望条件（エリア、家賃、間取り、設備など）を明確にしたうえで、物件探しを始めます。不動産会社に相談したり、賃貸情報サイトを活用したりして情報を収集しましょう。

ステップ② 内見（見学）

気になる物件が見つかったら、実際に現地で内見します。
日当たり、周辺環境、設備の状態など、写真ではわからないポイントをしっかり確認しましょう。

ステップ③ 申し込み・入居審査

物件を借りたい意思を伝えるために「入居申し込み書」を提出します。
その後、不動産会社やオーナーによる「入居審査」が行われ、収入状況や職業、保証人の有無などが確認されます。

ステップ④ 契約条件の確認・重要事項説明

審査を通過すると、不動産会社の宅地建物取引士から「重要事項説明」が行われます。
契約内容や物件の概要、注意点などが詳しく説明されるので、疑問点は必ずその場で確認しておきましょう。

ステップ⑤ 賃貸借契約の締結・必要書類の提出

契約内容に納得したら、いよいよ「賃貸借契約書」に署名・押印します。
このとき、必要書類（本人確認書類、収入証明書、保証人関連書類など）を提出します。

ステップ⑥ 初期費用の支払い・鍵の受け取り

契約締結後、敷金・礼金・前家賃・仲介手数料などの初期費用を支払います。
入金確認後に物件の鍵を受け取れば、晴れて入居開始となります。

賃貸借契約に必要な書類

賃貸借契約を結ぶ際には、契約内容を確認するだけでなく、必要書類を提出することが求められます。
不備があると契約がスムーズに進まないため、事前にしっかり準備しておきましょう。

本人確認書類

契約者の身元を確認するために必要です。以下のような書類が一般的です。

• 運転免許証
• 健康保険証
• マイナンバーカード
• パスポート
• 在留カード（外国籍の方）

※不動産会社によっては複数の書類を求められることもあります。

収入証明書類

家賃の支払い能力を確認するため、収入を証明する書類の提出が必要です。

• 給与明細（直近1～3か月分）
• 源泉徴収票
• 確定申告書の控え（自営業者の場合）
• 納税証明書

安定した収入があることを示すことで、入居審査の通過率も高まります。

印鑑（認印または実印）

契約書への押印に使用します。最近では署名だけで済むケースも増えていますが、実印を求められる場合もあるため、事前に確認しましょう。

連帯保証人に関する書類（必要な場合）

連帯保証人を立てる場合は、以下のような書類が必要になります。

• 連帯保証人の同意書
• 連帯保証人の本人確認書類
• 連帯保証人の収入証明書類

保証会社を利用する場合でも、保証人が必要になるケースがあります。

その他、必要に応じた書類

物件や契約内容によって、追加書類が必要になることもあります。

• 学生証（学生の場合）
• 在職証明書
• 保険加入証明書（火災保険など）

事前に不動産会社に確認し、漏れなく準備しておきましょう。

賃貸借契約書の主なチェックポイント

賃貸借契約書は、入居後のトラブルを防ぐためにも、細かい内容までしっかり確認することが重要です。
特に以下のポイントは必ず目を通し、納得したうえで契約を進めましょう。

契約期間と更新条件

契約が「普通借家契約」か「定期借家契約」かによって、契約の終了条件や更新可否が異なります。
更新料の有無や更新手続きのタイミングも必ずチェックしましょう。

家賃・共益費・その他費用の内訳

月々の支払いに含まれる項目を確認します。

• 家賃
• 共益費（管理費）
• 駐車場代
• 更新料・契約更新時の手数料
• 口座振替手数料など

思わぬ費用が発生しないよう、細かくチェックしておきましょう。

原状回復の範囲・退去時の費用

退去時に「どこまで現状回復する必要があるか」は、よくあるトラブルの原因になります。
契約書や「特約」部分に記載されている内容を必ず確認しましょう。

• 敷金の精算方法
• ハウスクリーニング費用の負担
• 壁紙や床の修繕費用の扱い

国土交通省の「原状回復ガイドライン」も参考になります。

禁止事項・注意事項

• ペット飼育の可否
• 楽器の使用制限
• 民泊や転貸の禁止
• ゴミ出しルールなど

日常生活に関わる重要なルールが定められているので、必ず確認しておきましょう。

中途解約に関する条件

万が一、契約期間途中で退去したい場合のルールもチェックしておきましょう。

• 解約予告の期限（通常1～2か月前）
• 違約金の有無
• 短期解約時のペナルティ（半年未満など）

トラブル回避のため、書面に記載があるかを確認することが大切です。

契約後に注意したいポイント

賃貸借契約を無事に終えた後も、安心して生活するためには注意しておきたいポイントがあります。契約後のトラブルを避けるためにも、以下の点はしっかり意識しておきましょう。

入居時の室内チェックと記録

入居直後には、物件の状態を確認して写真やメモで記録を残しておくことが大切です。
これにより、退去時の原状回復費用でのトラブルを未然に防ぐことができます。

• 壁・床・天井に傷や汚れがないか
• 備え付け設備の動作確認（エアコン、照明、コンロなど）
• 水回りの状態（カビ・水漏れなど）

不具合があれば、速やかに管理会社や大家に報告しましょう。

家賃の支払い管理

家賃の支払い遅延は信用を損ねる原因になります。口座引き落とし日や支払い方法をしっかり把握し、支払い忘れのないよう注意しましょう。
引き落としが失敗した場合の再手続きや、遅延損害金の有無も確認しておくと安心です。

ルールやマナーの遵守

契約書や入居時の説明で定められた生活ルールは必ず守るようにしましょう。

• ゴミの分別・出し方
• 騒音・近隣トラブルの防止
• 共有部分の使い方（廊下やエントランス）

良好な住環境を維持するために、周囲への配慮も大切です。

H3：トラブルが発生した際の連絡先確認

設備の不具合や近隣トラブルが起きたときのために、管理会社や大家さんの連絡先はすぐに確認できるようにしておきましょう。
緊急時の連絡体制が明確になっていれば、対応もスムーズです。

まとめ｜賃貸借契約の基本をしっかり理解して安心の契約を

賃貸借契約は、物件探しから契約、そして入居後の生活に至るまで、さまざまな確認と手続きが必要です。
契約書の内容や必要書類、注意すべきポイントをしっかり理解しておくことで、思わぬトラブルを避け、安心して新生活をスタートできます。

特に、契約形態（普通借家契約・定期借家契約）の違いや契約内容のチェックは非常に重要です。
また、契約後もルールを守り、万が一のトラブルにも落ち着いて対応できるよう備えておきましょう。

正しい知識を持って、納得のいく賃貸借契約を結ぶことが、快適な暮らしへの第一歩です。